Zertifizierter Bausachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024
Der Erwerb einer Immobilie zählt zu den weitreichendsten Vermögensentscheidungen überhaupt. Gerade in Hanau, wo viele Objekte aus der Konversionsflachen- und Wiederaufbauzeit stammen und sich an die Hanglagen über dem Rhein-Main-Gebiet schmiegen, verbergen sich hinter frisch gestrichenen Fassaden nicht selten Schäden, die nach dem Kauf fünfstellige Beträge verschlingen. Eine fundierte Prüfung vor dem Notartermin verschafft Ihnen die Gewissheit, die Sie für eine kühl kalkulierte Kaufentscheidung benötigen.
Diese Punkte unterscheiden eine echte Kaufprüfung von einem flüchtigen Rundgang durch das Objekt:
Geprüfte Sachkunde, Frank Obermann arbeitet zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 und liefert nachvollziehbare Einschätzungen, auf die Sie sich bei Ihrer Finanzierung und Verhandlung wirklich verlassen können.
Verwurzelt in der Region, Mit über 15 Jahren Erfahrung und mehr als 200 erstellten Gutachten kennen wir die typischen Schwachstellen Hanauer Gebäude, vom Setzungsgebiet in Klein-Auheim bis zur Gründerzeitsubstanz in Mitte, und prüfen genau dort besonders sorgfältig.
Lokale Expertise seit drei Jahrzehnten
Wir kennen die wiederkehrenden Schadensbilder zwischen Steinheim und Kesselstadt, von den Folgen des den Wiederaufbauabbaus bis zu den Eigenheiten alter Fachwerk- und Bruchsteinhäuser, und wissen, an welchen Stellen sich ein zweiter Blick lohnt.
Zertifizierte Sachverständige
Als zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 dokumentiert Frank Obermann jeden Befund belastbar, sodass Sie eine Einschätzung erhalten, die auch vor Bank und Verkäufer Bestand hat.
Vollständige Unabhängigkeit
Unser Auftrag kommt ausschließlich von Ihnen als Käufer, niemals vom Verkäufer oder Makler. So bleiben wir frei von Interessenkonflikten und rücken konsequent Ihre Sicht und Ihren Geldbeutel in den Mittelpunkt.
Frühzeitige Mängelerkennung
Ein nüchterner Blick von außen entlarvt Mängel, die im Verkaufsgespräch gern unerwähnt bleiben. Versteckte Bauschäden verlangen eine systematische Untersuchung, die wir direkt am Objekt in Hanau durchführen.
Schutz vor versteckten Folgekosten
Ein Gutachten macht Preisrisiken sichtbar, bevor Sie unterschreiben. Wir legen die wahren Kosten offen, noch ehe der Kaufvertrag beim Notar liegt, und geben Ihnen eine realistische Grundlage, um den Preis nach unten zu verhandeln.
Statt Sie mit einem vagen Bauchgefühl in den Notartermin gehen zu lassen
liefern wir Ihnen belastbare Fakten, die Ihren Immobilienkauf in Hanau auf ein sicheres Fundament stellen.
Klare Preise sind für uns selbstverständlich. Wählen Sie das Paket, das zu Ihrem Wunschobjekt und Ihrem Sicherheitsbedürfnis passt. Bedenken Sie: Die Kaufnebenkosten in Hessen liegen bei rund 10,5 Prozent des Kaufpreises, allein die Grunderwerbsteuer schlägt mit 6,5 Prozent zu Buche. Gegen diese Summen ist unsere Beratung eine überschaubare Ausgabe, die Sie vor weit größeren Fehlinvestitionen bewahren kann.
Ideal für einen schnellen, fundierten Eindruck vom Zustand der Immobilie. Frank Obermann begeht das Objekt mit Ihnen gemeinsam, benennt sichtbare Mängel und gibt Ihnen noch vor Ort eine mündliche Einschätzung des Gesamtbilds. Sinnvoll für kleinere Häuser und Wohnungen sowie für alle, die rasch eine verlässliche Entscheidungsgrundlage brauchen, bereits ab 349 EUR.
Sämtliche Leistungen der Basis-Beratung, ergänzt um eine schriftliche Aufstellung aller Befunde. Sie bekommen ein übersichtliches Protokoll mit Fotos, einer Einordnung nach Dringlichkeit und einer Einschätzung des Sanierungsbedarfs. Die richtige Wahl für alle, die eine handfeste Grundlage für das Gespräch mit dem Verkäufer suchen.
Unsere umfassendste Variante: eine vollständige schriftliche Bewertung samt geschätzter Sanierungskosten und einer Einordnung des Kaufpreises. Dieses Kurzgutachten wird zur durchsetzungsstarken Verhandlungsgrundlage und verschafft auch Ihrer finanzierenden Bank zusätzliche Gewissheit. Bei umfangreichen Objekten oder verschachtelter Substanz kann der Aufwand entsprechend steigen.
Sollten Sie unschlüssig sein, welches Paket zu Ihrem Vorhaben passt, klären wir das gemeinsam im kostenlosen Erstgespräch.
Schritt 1: Erstgespräch und Terminabstimmung
Jede Hauskaufberatung in Hanau startet mit einem kostenlosen Erstgespräch. Rufen Sie uns unter 0208 45789020 an oder schreiben Sie an anfrage@baugutachter-hanau.de, und wir klären gemeinsam die wichtigsten Fragen: Um welche Art von Objekt geht es, ein freistehendes Haus, ein Reihenhaus, eine Eigentumswohnung? In welchem Stadtteil liegt es, in Mitte, Steinheim, Klein-Auheim oder Großauheim? Welchen Umfang soll die Prüfung haben? Danach legen wir einen Besichtigungstermin fest, der zu Ihrem Zeitplan und zum Tempo des Kaufprozesses passt, in der Regel innerhalb von 48 Stunden.
Schritt 2: Begehung vor Ort mit dem Sachverständigen
Frank Obermann besichtigt das Objekt zusammen mit Ihnen und prüft die Bausubstanz systematisch: Fundament, Keller, Wände, Decken, Dachstuhl, Fassade, Fenster und die gesamte Haustechnik. Dabei kommen moderne Messverfahren wie Feuchtemessgeräte und Wärmebildkamera zum Einsatz, um auch verdeckte Schwachstellen aufzuspüren. Jeder Befund wird mit Fotos und Notizen festgehalten. Auch der energetische Zustand und die jeweilige Wohnlage im Rhein-Main-Gebiet fließen in die Begehung ein.
Schritt 3: Auswertung und Kosteneinschätzung
Die Befunde werden ausgewertet und nach ihrer Dringlichkeit sortiert. Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung der zu erwartenden Sanierungskosten samt klarer Prioritäten. Auf dieser Basis lässt sich der Sanierungsbedarf realistisch planen, statt sich von vagen Schätzungen leiten zu lassen. Lage, Größe und Zustand des Gebäudes fließen in die Bewertung ein, damit Sie eine belastbare Entscheidungsgrundlage in der Hand halten.
Schritt 4: Ergebnis und Kaufempfehlung
Sie bekommen eine verständliche Zusammenfassung aller Erkenntnisse, je nach gewähltem Paket mündlich, als schriftliches Protokoll oder als Kurzgutachten. Unsere Empfehlung fällt eindeutig aus: „Kauf vertretbar", „Kauf mit Preisverhandlung empfohlen" oder „von diesem Kauf raten wir ab". Ein Gutachten stärkt Ihre Position in der Verhandlung und macht Risiken sowie spätere Folgekosten von Anfang an transparent.
Kein Rätselraten. Keine bösen Überraschungen. Nur klare, belastbare Ergebnisse.
In den meisten Fällen können wir innerhalb weniger Werktage einen Termin anbieten. Bei besonders dringenden Anfragen, etwa wenn ein Kaufvertrag kurz vor der Unterzeichnung steht, bemühen wir uns um eine kurzfristige Besichtigung. Sprechen Sie uns einfach an, und wir finden eine Lösung, die zu Ihrem Zeitplan passt.
Hilfreich sind Grundrisse, Baupläne, der Energieausweis, Flächenberechnungen und vorhandene Gutachten oder Protokolle früherer Sanierungen. Auch Informationen zum Grundstück und zur Grundbuchlage sind wertvoll. Sollten Unterlagen fehlen, ist das kein Hindernis: Unsere Immobiliensachverständige können viele Aspekte auch ohne vollständige Dokumentation beurteilen und weisen Sie auf fehlende Inhalte hin.
Ja, selbstverständlich. Bei Wohnungen prüfen wir neben dem Zustand der eigentlichen Wohnung auch das Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade, Keller und die gemeinschaftliche Haustechnik. Protokolle der Eigentümerversammlungen geben zusätzlich Aufschluss über geplante Instandhaltungsmaßnahmen und mögliche Sonderumlagen.
Im Rahmen unserer Hauskaufberatung mit Kurzgutachten bieten wir eine Kaufpreiseinschätzung auf Basis der Marktwertermittlung, Vergleichsobjekten und dem festgestellten Zustand. Diese ist eine solide Orientierung für Ihre Verhandlung. Für rechtlich relevante Fälle wie Erbschaft, Scheidung oder steuerliche Angelegenheiten, die etwa vor Gerichten Bestand haben müssen, empfehlen wir ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB, das wir als Immobiliengutachter ebenfalls erstellen können.
In solchen Fällen erhalten Sie eine klare Empfehlung. Manchmal lassen sich Mängel in der Preisverhandlung berücksichtigen, etwa wenn eine Kellerabdichtung oder Dachsanierung erforderlich ist. In anderen Fällen raten wir offen vom Kauf ab, wenn die Risiken und Folgen unverhältnismäßig hoch sind. Wir stellen Ihnen alle Informationen zur Verfügung, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können, sei es ein Immobiliengutachten als Verhandlungsgrundlage oder eine klare Abbruchempfehlung.
Die Bank bewertet die Immobilie aus Sicht der Kreditabsicherung, also ob der Beleihungswert den Kredit absichert. Aus Sicht des Käufers ist das nicht ausreichend: Die Bank prüft weder Bauschäden noch Baumängel im Detail. Ein notariell beglaubigter Kaufvertrag ist zwingend erforderlich, aber er schützt Sie nicht vor versteckten Mängeln. Nur eine unabhängige Prüfung durch einen Immobiliengutachter deckt den tatsächlichen Zustand auf und schützt Ihre Kaufentscheidung.
Wir halten alle geltenden Hygienemaßnahmen und Sicherheitsvorkehrungen ein. Die Besichtigung findet mit ausreichend Abstand statt, und wir passen den Ablauf so an, dass alle Beteiligten geschützt sind. An der Gründlichkeit unserer Leistungen ändert das nichts.
Die Lage im südlichen Rhein-Main-Gebiet, eingebettet zwischen Rhein-Main-Gebiet, steilen Hanglagen und alten Wiederaufbaurevieren, bringt Besonderheiten mit sich, die man in flacheren Städten kaum kennt:
Setzungsschäden durch Hanglage und Untergrund In Steinheim, Kesselstadt und den höher gelegenen Bereichen über dem Rhein-Main-Gebiet drücken seitlicher Erddruck und Hangwasser kräftig auf Kelleraußenwände und Fundamente. Wechselnde Bodenverhältnisse und alte Gründungen ohne moderne Tiefgründung führen zu ungleichmäßigen Setzungen und charakteristischen Rissbildern. Ein Sachverständiger deckt solche versteckten Mängel auf, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Feuchtigkeit in alten Konversionsflachen- und Fachwerkhäusern In Klein-Auheim und Kesselstadt stehen zahlreiche Nachkriegssiedlungen und Fachwerkbauten auf Sockeln aus Bruchstein oder massivem Mauerwerk. Feuchte Wände sind ein deutliches Warnsignal für Schimmelrisiken. Aufsteigende Feuchtigkeit durch fehlende oder gealterte Horizontalsperren begegnet uns hier besonders oft, und unbehandelte Feuchteschäden können erhebliche Sanierungskosten nach sich ziehen.
Statische Eigenheiten der Gründerzeit Die gründerzeitlichen Stadthäuser in Hanau-Mitte verfügen häufig über anspruchsvolle Tragwerke mit Holzbalkendecken und historischen Stahlträgern. Jahrzehntelange Nutzung, eingedrungene Feuchtigkeit und Umbauwünsche wie ein Dachgeschossausbau können die Tragfähigkeit schmälern. Übersehene Baumängel verursachen dann hohe, ungeplante Kosten nach dem Kauf.
Modernisierungsstau in historischen Werkssiedlungen Ältere Häuser verbrauchen oft spürbar mehr Energie als Neubauten. Fehlende Dämmung, betagte Heizsysteme und undichte Fenster summieren sich zu einem beachtlichen Sanierungsbedarf. Wo in Hanau Denkmalschutz greift, etwa bei verklinkerten Fassaden oder Fachwerk, sind zusätzlich besondere Auflagen und sorgfältige Planung gefragt.
Genau deshalb ist Ortskenntnis bei der Kaufberatung so entscheidend: Wer die typischen Schwachstellen Hanauer Gebäude nicht kennt, übersieht sie schlicht. Baumängel gehören vor dem Vertragsabschluss von einem Fachmann geprüft.
Die gesamte Dokumentation erfolgt mit Fotos und einem ausführlichen schriftlichen Bericht. Zur Hauskaufberatung gehört auch die Einordnung des Kaufpreises, damit Sie mit starken Argumenten in die Verhandlung gehen. Mängel vor dem Kauf prüfen zu lassen, ist die zuverlässigste Versicherung gegen einen teuren Fehlkauf.
Hanau, große kreisangehörige Stadt im Region Hanau, trägt eine Baugeschichte, die von den Wiederaufbauabbau, Industrialisierung und Wiederaufbau geprägt ist. Diese Vergangenheit hat an den Gebäuden ihre Spuren hinterlassen. Bauschäden entstehen mal durch handwerkliche Fehler, mal durch Witterung, oft aber auch durch die besonderen geologischen Verhältnisse der Region. Das sind die Befunde, die uns bei Besichtigungen in Hanau am häufigsten begegnen:
Tragende Bauteile werden bei älteren Konversionsflachenhäusern regelmäßig unterschätzt. Veränderte Lastwege durch nachträgliche Umbauten, absackende Fundamente und geschwächte Deckenkonstruktionen verlangen eine sorgfältige statische Beurteilung. Schimmel kann die Substanz zusätzlich angreifen und vorhandene strukturelle Probleme weiter verschärfen.
Unsere Prüfung deckt alle wesentlichen Bereiche eines Gebäudes ab. Weil eine fundierte Bewertung über Ihre Kaufentscheidung mitentscheidet, lassen wir nichts aus:
Dach, Fassade und Fenster runden die Begutachtung ab: Zustand der Dachdeckung, Anschlüsse und Abdichtungen, Regenwasserführung, Verglasung, Schallschutz und Wärmeverluste. So bleibt kein Außenbauteil ungeprüft.
Bewahren Sie sich vor teuren Überraschungen beim Immobilienkauf in Hanau. Frank Obermann prüft Ihr Wunschobjekt gründlich, unabhängig und mit ausgeprägter Ortskenntnis. Während sich örtliche Vereine vor allem um rechtliche Fragen rund ums Grundeigentum kümmern, ergänzen wir genau das, worauf es zuerst ankommt: die bautechnische Prüfung, die Ihre Investition wirklich absichert.
Meine Hauskaufberatung biete ich in Hanau und allen umliegenden Stadtteilen und Orten an. Direkt zu Ihrem Standort: